HTML

Ingatlanjog

Friss topikok

  • Meli70: Sürgős segítséget kérek! Kötöttem egy ingatlan adásvételi szerződést, mint eladó. A szerződésben ... (2014.11.25. 19:30) A foglaló

A foglaló

2013.01.09. 17:16 surgeon

A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni (Ptk. 243. § (1) bekezdés). A szerződéskötéskor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a jellege a szerződésből vagy a szerződéskötés körülményeiből egyértelműen kitűnik (Ptk. 243. § (2) bekezdés). Foglalóval elvileg bármilyen szerződést lehet biztosítani, a gyakorlatban mégis a leggyakrabban az adásvételi szerződés esetében fordul elő foglaló kikötése. Foglalót az előszerződésben is ki lehet kötni, ez esetben a foglaló jogkövetkezményeit az előszerződés megszegése esetén – vagyis, ha valamelyik fél az előszerződés ellenére a szerződés megkötését megtagadja – lehet alkalmazni. Foglalót csak a szerződés létrejöttével egyidejüleg lehet adni. Nem minősülhet foglalónak az az összeg, amelyet a vevő vételi szándékának komolyságát bizonyítandó egy egyszerű átvételi elismervény ellenében szerződéskötés nélkül ad át az eladónak. De ugyanígy nem foglaló az az összeg, amelyet már a szerződés létrejötte után adnak át. A szerződés érvényessége illetve hatályossága előfeltétele a foglaló érvényességének és hatályosságának. Az érvénytelen szerződést a foglaló adása nem teszi érvényessé, ez esetben a foglaló kikötése is érvénytelen. A hatályba még nem lépett szerződésben kikötött foglaló a szerződéssel egyidőben lép hatályba. Az átadott összeget vagy ritkábban dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha a felek kifejezetten így rendelkeztek illetve a szerződéskötés körülményeiből ez következik. Még a szerződésben kifejezetten foglalóként feltüntetett összeg tekintetében is helye van ellenbizonyításnak.

Ha a szerződést teljesítik, a foglaló összegét a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár (Ptk. 244. §). A foglaló tipikus példája, amikor az adásvételi szerződés megkötésekor a vevő a vételár bizonyos részét foglalóként átadja az eladónak. Ha minden rendben megy, és a felek kölcsönösen teljesítik a szerződést, akkor a foglaló beszámít a vételárba, tehát a vevőnek csak a fennmaradó hátralékot kell megfizetnie. Ha foglalóként nem pénzt, hanem más olyan dolgot adnak át, amelyet a vételárba nem lehet beszámítani, úgy a vevő köteles a teljes vételárat megfizetni, teljesítése esetén pedig az eladó köteles a foglalóként átadott vagyontárgyat visszaadni. Ugyancsak vissza kell adni a foglalót – legyen az pénz vagy más dolog – ha a szerződés egyik félnek sem felróható okból – például mert a vevő nem kapott megfelelő összegű bankhitelt – vagy mindkét félnek felróható okból szűnik meg.

A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszafizetni (Ptk. 245. § (1) bekezdés). Ez a rendelkezés adja a foglaló biztosíték jellegét azáltal, hogy a szerződésszegő felet konkrét anyagi hátránnyal sújtja. Az a vevő ugyanis, aki a megkötött szerződést nem teljesíti az általa adott foglalót elveszti, az eladó pedig szerződésszegése esetén a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Ugyanakkor a foglaló elvesztése illetve kétszeres visszafizetése nem mentesíti a felet a szerződésszegés egyéb jogkövetkezményei alól (Ptk. 245. § (2) bekezdés). Súlyos tévhit az, miszerint a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazása esetén bármelyik fél mentesülne a szerződésben kikötött kötelezettségei alól. A foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazása nem jogosítja fel egyik felet sem az elállásra. Ha a foglalóval biztosított adásvételi szerződés teljesítését valamelyik fél alapos ok nélkül megtagadja, úgy a másik fél követelheti az érvényes szerződés teljesítését. Ez esetben a foglaló elvesztésére vagy kétszeres visszafizetésére való hivatkozással nem mentesül a fél a szerződés teljesítése – vagyis egyik oldalon a tulajdonjog átruházása és a birtokbaadás, másikoldalról a vételár megfizetése – alól. Ugyanakkor ha a sérelmet szenvedett fél a szerződésszegés miatt kártérítési igényt érvényesít, úgy a foglaló a kártérítésbe beszámít. A foglaló erejéig a kár mértékét nem kell bizonyítani, azonban az ezt meghaladó kár az általános szabályok szerint bizonyítandó.

A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti (Ptk 245. § (3) bekezdés). Azt, hogy mit kell túlzott mértéken érteni csak az eset összes körülményének mérlegelésével lehet eldönteni. Természetesen alapvető szerepe van a foglaló és a szolgáltatás – a legtöbb esetben vételár -  közötti aránynak. A gyakorlat a vételár 10-20 %-ban kikötött foglalót általában elfogadhatónak találja. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a foglaló a biztosíték és a kárátalány szerepét is betölti. Ebből következően a fenti arányon túlmenően a foglalónak abszolút mértékben is alkalmasnak kell lennie arra, hogy a feleket a szerződésszegéstől visszatartsa, illetőleg, hogy az esetleges szerződésszegés esetén a sérelmet szenvedett fél kárait kompenzálja. Erre tekintettel viszonylag kisebb értékű szerződéseknél a fentinél nagyobb arányú foglaló sem tekinthető eltúlzottnak.

1 komment

Címkék: szolgáltatás szerződés ingatlan vásárlás elállás foglaló beszámítás foglaló visszakövetelése

A bejegyzés trackback címe:

https://ingatlanjogasz.blog.hu/api/trackback/id/tr915008549

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Meli70 2014.11.25. 19:30:59

Sürgős segítséget kérek!

Kötöttem egy ingatlan adásvételi szerződést, mint eladó. A szerződésben a főbb pontok, hogy a szerződés aláírásakor kifizetésre került 3 millió forint, mely foglalóként van megjelőlve. A második vételárrészlet kifizetésének teljesítése 11.25-e, melynek feltétele, hogy az eladó az ingatlan tulajdoni lapjáról töröltesse a Magyar Államkincstár jelzálogjog bejegyzését, és ezt hitelt érdemlően igazolja. A harmadik vételárrészlet ezzel egyidőben, de utóbb kerüljön befizetésre a Faktoring zrt. Számlájára. Mint eladók 11.13-án benyujtottuk a törlési engedélyhez szükséges dokumentumokat ah Államkincstárhoz, de mivel nem telt el a 10 év a lakhatási engedélytől számítva, az Államkincstár felfüggesztette a visszafizetési kötelezettséget, így a szocpol összegét letétbe kellett volna helyezni az Államkincstár letéti számlájára. Ezt az összeget a második vételárrészletből tudtuk volna csak befizetni. Azonnal értesítettük a vevőt és a szerződés szerkesztő ügyvédet, hogy utalják át az összeget az államkincstár javára, hogy megkaphassuk még időben a törlési engedélyt. Ez sajnos nem történt meg, így, mint eladók, a szerződésben foglalt kötelezettségünknek nem tudtunk eleget tenni. Jelzem a vevő a foglaló kifizetésével birtokbavette az ingatlant. Mivel a 2. vételárrészletnek meg kell előznie a 3. kifizetését ez sem tudott megtörténni határidőre. A kérdésem az, hogy mit tudok tenni, mert a vevő addig nem fizet, amíg a törlést nem mutatom meg, viszont a 2. vételárrészletből tudom befizetni a letétet. Teljesen kétségbe vagyok esve! Jogilag mit tehetek ezen ördögi kör ellen. A vevőben semmi együttműködési szándék nincsen.
Üdvözlettel!
Melinda