HTML

Ingatlanjog

Friss topikok

  • Meli70: Sürgős segítséget kérek! Kötöttem egy ingatlan adásvételi szerződést, mint eladó. A szerződésben ... (2014.11.25. 19:30) A foglaló

Nem dobhatjuk ki a bérlőt, ha elkel a lakás

2013.09.08. 11:53 surgeon

Eladták a bérelt lakást a feje fölül? Határozatlan idejű szerződéssel a zsebében nincs ok az aggodalomra, még akkor sem, ha a bérbeadó, mint az egyre gyakrabban megesik, igyekszik rövid úton kitenni a szűrét - állítják a lapunk által megkérdezett szakértők. A bérbeadóknak viszont mélyen kell a zsebükbe nyúlni.

A lakáspiac befagyása a sikertelenül próbálkozó eladók egy részét arra készteti, kényszeríti, hogy átmenetileg bérbeadással is kísérletezzenek. Az egyre mindennapibbá váló gyakorlat során akkor keletkezhet konfliktus, ha közben az értékesítést is siker koronázza, a vevő üresen szeretné birtokba venni a megszerzett ingatlant, a bérleti szerződés pedig határozott idejű. Ilyenkor a bérlők arra ébredhetnek, hogy noha messze még a futamidő vége, a bérbeadó rövid úton távozásra szólítja fel őket.

Kell-e költözni?

A lakásbérleti szerződések túlnyomó része határozott időre, leginkább egy évre köttetik, ez alatt az idő alatt csak rendkívüli felmondással szüntethető meg, ehhez viszont valamelyik félnek kirívó szerződésszegést kell elkövetnie. Ilyen a lakbér nem fizetése, vagy szándékos károkozás, a lakás nem rendeltetésszerű használata. A lakás értékesítése azonban nem tartozik ezek közé az okok közé, kivéve akkor, ha ezt előzetesen belefoglalták a szerződésbe. Ennek hiányában a bérlőt sem a bérbeadó, sem az új tulajdonos nem kényszerítheti kiköltözésre.

logo2 másolata másolata.png

Jár-e kártalanítás?

Az eladó, bérbeadó ilyenkor kényszerhelyzetbe kerül, ezért célszerű a megfelelő kártalanítás melletti megegyezésre törekednie, ami nem a kapott kaució, vagy a költözés költségeinek megtérítését jelenti, hanem tényleges kártalanítást. A bérlő tulajdonképpen annyit kérhet ezen a címen, amennyit nem szégyell - fogalmaznak a jogi szakértők. Ebbe a körbe tartozhat a bérleti díj különbözetének megtérítése a futamidő végéig, ha az új, kiválasztott  lakás drágább, vagy más kompenzáció, ha az rosszabb minőségű, de a költözés nem anyagi jellegű terhei is forintosíthatók.

A lakás esetleges felújítására, kifestésére a bérlő által költött összeg ugyan elvileg csak számla ellenében követelhető, ám ebben  kérdésben is megegyezésre érdemes törekedni, miután a vevő a huzavona hatására el is állhat az ügylettől, sőt kártérítést is követelhet annak meghiúsulása miatt - hívják fel a figyelmet a szakértők.

Inkább így szerződjön!

A kellemetlen helyzet elkerülése érdekében, eladási szándék esetén a bérbeadónak érdemes olyan szerződést kötni, amelyben a lejárati dátum mellett az is szerepel, hogy a lakás értékesítése szintén a szerződés megszűnésével jár. Járható út a határozatlan idejű megállapodás is, csakhogy ingatlanosok szerint az így kínált lakások iránt, épp a bizonytalanság miatt, kisebb az érdeklődés.

A bérlőnek alapjában véve nem kell biztosíték, állítják a szakértők, ugyanis egy határozott idejű szerződéssel és az abban foglaltak pontos követésével birtokvédelmet, azaz teljes biztonságot élveznek.

forrás: www.napi.hu

Szólj hozzá!

Címkék: ingatlan lakás bérlet bérlő

Jó tanácsok irodabérlőknek

2013.06.08. 13:49 surgeon

Iroda bérléssel kapcsolatos jó tanácsok, illetve legfontosabb tudnivalók

Minden esetben írásban szükséges a bérleti szerződést kötni, mert így a később felmerült vita rendezéséhez biztos támpontot adnak a szerződésben rögzített adatok, feltételek, tudtuk meg a Székely Ügyvédi Irodától. A szerződésben meg kell állapodni a fizetési feltételekben, a havi bérleti díj, a kaució összegében, s mindemellett abban, hogy milyen egyéb költségeket kell fizetnie a bérlőnek (például közüzemi díj, közös költség, biztosítás stb.). Ha hosszabb távra tervezünk, érdemes megállapodni arról is, hogy a bérleti díjat a bérbeadó mikor jogosult emelni.
 

logo másolata.jpg

Alapvetően a bérlőnek a legjobb a minél rövidebb, a bérbeadónak a minél hosszabb időre szóló megállapodás. Általában 3 év a megszokott, de az 5 éves szerződés sem ritka, elsősorban üzlet, vagy irodabérlés esetén. A viszonylag hosszabb távú határozott időtartam ellenben azért lehet kedvező a bérlőnek, mert ez esetben – megegyezés szerint – a beruházó ingyen kialakítja a területet a bérlő igényei szerint, esetleg ilyenkor még bérleti díjmentes időszakot is lehet kérni.

 Fontos biztosíték mindkét fél számára a felmondási idő pontos meghatározása.

 A bérleti szerződésben szokásos kaució kikötése, mely a bérbeadó számára nyújt fedezetet arra az esetre, ha a bérlőnek bármilyen tartozása marad a bérleti jogviszony megszűnésekor (bérleti díj, közüzemi szolgáltatások díja, biztosítás díja, közös költség stb.), továbbá ha a bérlő az ingatlanban kárt okoz. Amennyiben a kaució összege nem kerül felhasználásra, akkor az a bérlőnek visszajár a szerződés megszűnésekor.

 Lényeges, hogy az adatok rögzítésekor a felek nézzék meg egymás személyi igazolványait és ellenőrizzék az abban szereplő adatokat, fényképet, az igazolvány eredeti és érvényes voltát. Ezzel védi magát a bérlő és a bérbeadó is. Mielőtt a bérlő aláírja a szerződést, érdemes elkérnie a bérbeadótól az ingatlan 30 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lap másolatát, különösen, ha előre fizet vagy kauciót ad. Így tud ugyanis megbizonyosodni arról, hogy az ingatlan bérbeadására jogosult személlyel köti-e meg a szerződést. Amennyiben az iroda helyiségnek van haszonélvezője, akkor nem a tulajdonos, hanem a haszonélvező jogosult annak bérbeadására.

 Mint minden magánokirat, a bérleti szerződés is akkor válik teljes bizonyító erejű magánokirattá, ha azt két tanú jelenlétében és igazolásával írják alá a felek.

Szólj hozzá!

Címkék: bérlet bérleti szerződés iroda bérlés

A foglaló

2013.01.09. 17:16 surgeon

A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni (Ptk. 243. § (1) bekezdés). A szerződéskötéskor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a jellege a szerződésből vagy a szerződéskötés körülményeiből egyértelműen kitűnik (Ptk. 243. § (2) bekezdés). Foglalóval elvileg bármilyen szerződést lehet biztosítani, a gyakorlatban mégis a leggyakrabban az adásvételi szerződés esetében fordul elő foglaló kikötése. Foglalót az előszerződésben is ki lehet kötni, ez esetben a foglaló jogkövetkezményeit az előszerződés megszegése esetén – vagyis, ha valamelyik fél az előszerződés ellenére a szerződés megkötését megtagadja – lehet alkalmazni. Foglalót csak a szerződés létrejöttével egyidejüleg lehet adni. Nem minősülhet foglalónak az az összeg, amelyet a vevő vételi szándékának komolyságát bizonyítandó egy egyszerű átvételi elismervény ellenében szerződéskötés nélkül ad át az eladónak. De ugyanígy nem foglaló az az összeg, amelyet már a szerződés létrejötte után adnak át. A szerződés érvényessége illetve hatályossága előfeltétele a foglaló érvényességének és hatályosságának. Az érvénytelen szerződést a foglaló adása nem teszi érvényessé, ez esetben a foglaló kikötése is érvénytelen. A hatályba még nem lépett szerződésben kikötött foglaló a szerződéssel egyidőben lép hatályba. Az átadott összeget vagy ritkábban dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha a felek kifejezetten így rendelkeztek illetve a szerződéskötés körülményeiből ez következik. Még a szerződésben kifejezetten foglalóként feltüntetett összeg tekintetében is helye van ellenbizonyításnak.

Ha a szerződést teljesítik, a foglaló összegét a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha pedig a foglaló a beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár (Ptk. 244. §). A foglaló tipikus példája, amikor az adásvételi szerződés megkötésekor a vevő a vételár bizonyos részét foglalóként átadja az eladónak. Ha minden rendben megy, és a felek kölcsönösen teljesítik a szerződést, akkor a foglaló beszámít a vételárba, tehát a vevőnek csak a fennmaradó hátralékot kell megfizetnie. Ha foglalóként nem pénzt, hanem más olyan dolgot adnak át, amelyet a vételárba nem lehet beszámítani, úgy a vevő köteles a teljes vételárat megfizetni, teljesítése esetén pedig az eladó köteles a foglalóként átadott vagyontárgyat visszaadni. Ugyancsak vissza kell adni a foglalót – legyen az pénz vagy más dolog – ha a szerződés egyik félnek sem felróható okból – például mert a vevő nem kapott megfelelő összegű bankhitelt – vagy mindkét félnek felróható okból szűnik meg.

A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót pedig kétszeresen köteles visszafizetni (Ptk. 245. § (1) bekezdés). Ez a rendelkezés adja a foglaló biztosíték jellegét azáltal, hogy a szerződésszegő felet konkrét anyagi hátránnyal sújtja. Az a vevő ugyanis, aki a megkötött szerződést nem teljesíti az általa adott foglalót elveszti, az eladó pedig szerződésszegése esetén a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Ugyanakkor a foglaló elvesztése illetve kétszeres visszafizetése nem mentesíti a felet a szerződésszegés egyéb jogkövetkezményei alól (Ptk. 245. § (2) bekezdés). Súlyos tévhit az, miszerint a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazása esetén bármelyik fél mentesülne a szerződésben kikötött kötelezettségei alól. A foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazása nem jogosítja fel egyik felet sem az elállásra. Ha a foglalóval biztosított adásvételi szerződés teljesítését valamelyik fél alapos ok nélkül megtagadja, úgy a másik fél követelheti az érvényes szerződés teljesítését. Ez esetben a foglaló elvesztésére vagy kétszeres visszafizetésére való hivatkozással nem mentesül a fél a szerződés teljesítése – vagyis egyik oldalon a tulajdonjog átruházása és a birtokbaadás, másikoldalról a vételár megfizetése – alól. Ugyanakkor ha a sérelmet szenvedett fél a szerződésszegés miatt kártérítési igényt érvényesít, úgy a foglaló a kártérítésbe beszámít. A foglaló erejéig a kár mértékét nem kell bizonyítani, azonban az ezt meghaladó kár az általános szabályok szerint bizonyítandó.

A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti (Ptk 245. § (3) bekezdés). Azt, hogy mit kell túlzott mértéken érteni csak az eset összes körülményének mérlegelésével lehet eldönteni. Természetesen alapvető szerepe van a foglaló és a szolgáltatás – a legtöbb esetben vételár -  közötti aránynak. A gyakorlat a vételár 10-20 %-ban kikötött foglalót általában elfogadhatónak találja. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy a foglaló a biztosíték és a kárátalány szerepét is betölti. Ebből következően a fenti arányon túlmenően a foglalónak abszolút mértékben is alkalmasnak kell lennie arra, hogy a feleket a szerződésszegéstől visszatartsa, illetőleg, hogy az esetleges szerződésszegés esetén a sérelmet szenvedett fél kárait kompenzálja. Erre tekintettel viszonylag kisebb értékű szerződéseknél a fentinél nagyobb arányú foglaló sem tekinthető eltúlzottnak.

1 komment

Címkék: szolgáltatás szerződés ingatlan vásárlás elállás foglaló beszámítás foglaló visszakövetelése

Ingatlanvásárlás esetén kiemelkedő szempont a fűtési redszer

2012.12.18. 14:38 surgeon

Az emelkedő energiaköltségek miatt egyre fontosabb döntési szempont az ingatlanvásárlók számára, hogy milyen típusú fűtési rendszerrel rendelkezik a kiszemelt lakás vagy ház, ezért a korszerű fűtési rendszer akár 15-20 százalékot is dobhat az ingatlan piaci értékén – derül ki az OTP Ingatlanpont friss piaci kitekintéséből. A korlátozott anyagi lehetőséggel rendelkezők számára csak a négyzetméterár számít, őket a fűtés típusa nem befolyásolja.

Döntő szemponttá vált az ingatlanvásárlók körében, hogy a kiszemelt lakás vagy ház milyen típusú és mennyire korszerű fűtési rendszerrel bír, illetve ezen felül milyen energetikai adottságokkal rendelkezik – állítja az OTP Ingatlanpont friss piaci kitekintésében. Az ingatlanközvetítő hálózat értékesítési tapasztalatai szerint a „jó fűtés” akár 15-20 százalékkal is növelheti az ingatlan piaci értékét, és érezhetően javíthatja eladhatóságát is.

„A dráguló energiaárak mellett egyre jobban odafigyelnek a vásárlók a kiszemelt ingatlan várható rezsijére, ami jelentős mértékben a fűtési rendszer milyenségétől függ. Ez a szempont ezért egyre jobban felértékelődik a vásárlási döntésekben” – húzza alá Kosztolánczy György, az OTP Ingatlanpont ügyvezető igazgatója.

A lakásoknál az egyedileg szabályozható és mérhető fűtési rendszerek a legkeresettebbek, illetve még a házközponti fűtés számít viszonylag jól eladhatónak. A hagyományos, téglaépítésű társasházi lakásoknál a gázcirkó fűtésű ingatlanok a legnépszerűbbek, míg panel esetében a felújított, panelprogramos, egyedi szabályozású és hőmennyiség mérésű lakások iránt mutatkozik kereslet. A korszerűtlen, „régi távfűtéses” lakótelepi lakásokat csak nehezebben, illetve lassabban és nyomott áron lehet eladni, mivel az ilyen ingatlanoktól sok vásárló ódzkodik.

A távfűtéses lakások mellett az egyébként nem túl elterjedt villanyfűtés számít „sanyarú sorsúnak” az ingatlanpiacon. Drága fűtési típus, ezért nem is keresik az ilyen lakásokat. Nem különösebben kedveltek a gázkonvektoros lakások sem, annak ellenére, hogy ez a fűtési rendszer könnyen szabályozható, és az egyes helyiségeket külön-külön is lehet fűteni. Hátrányuk viszont, hogy a vevők szerint nem esztétikusak, szárítják a levegőt, jellemző szaguk van, és rendszeres karbantartás nélkül kevésbé biztonságosak.

A családi házak esetében kevésbé a fűtési rendszer típusa, inkább a gépészet korszerűsége számít az elsődleges szempontnak, illetve a ház energetikai állapota, a korszerű szigetelés, illetve a modern nyílászárók megléte. Jellemző trend, hogy mind többen egészítik ki a fűtési rendszerüket napkollektorral, napelemes megoldásokkal, vagy egyéb megújuló energiás technikával, hogy rásegítsenek a fűtésre, vagy a meleg víz előállítására.

Érdekesség, hogy a vásárlói döntéseket, preferenciákat gyakran berögződések határozzák meg. „Sokan hiszik, hogy az egyedi gázfűtés verhetetlen a rezsi szempontjából, miközben az energiaárak folyamatos emelkedésével, illetve a panel-korszerűsítési programoknak köszönhetően az egyedileg mérhető és szabályozható távfűtés ma már gyakran kedvezőbb” – említ egy példát Kosztolánczy György. Szerinte fontos megemlíteni azt is, hogy a vevők egy része – akiknek minimális összeg áll rendelkezésre lakhatásuk biztosítására – számára semmi más nem számít, csak a négyzetméterár. Ők azok, akik egyszerűen nem engedhetik meg maguknak, hogy válogassanak, így őket a fűtés típusa nem befolyásolja érdemben a döntésükben.

Nem mindig előny
Előfordul, hogy a korszerű fűtési rendszer által nyújtott előnyök nem, vagy csak mérsékelten érvényesíthetők az árban – derül ki az OTP Ingatlanpont tapasztalataiból. Számos vidéki városban már többségben van a panelprogramos lakótelepi lakás, ezért már nem számít előnynek az egyedileg szabályozható fűtés, így az árban sem jelenik meg érezhetően a korszerűsítés hatása. Tény viszont, hogy a felújított ingatlanok eladhatósága továbbra is számottevően jobb, mint azoké, amelyeket nem újítottak még fel.

Forrás: https://www.otpip.hu/hir/Hir_20121128

Szólj hozzá!

Címkék: ingatlan fűtés ingatlan vásárlás egyedi gázfűtás ingatlan és energia

Jogeset: Ingatlan ajándékozás

2012.12.06. 23:49 surgeon

A mai cikkben  ingatlan ajándékozással foglalkozunk egy konkrét eset kapcsán!

A bíróság alábbi ítéletében az ingatlan ajándékozás személyes jellegére hívja fel a figyelmet:

Egy házaspárnak két gyermeke született. Egyik gyermekük korán elhunyt, így másik gyermekük részére ajándékozási szerződéssel örökre és visszavonhatatlanul két ingatlant ajándékoztak, 20 évre szóló haszonélvezeti jog kikötésével.

logo másolata.jpg

A megajándékozott gyermekük hamarosan házasságot kötött és született egy gyermekük. Ez a család az ajándék ingatlanban élt. Az ajándék ingatlan tulajdonosa azonban pár év múlva elhunyt végintézkedés hátrahagyása nélkül. A hagyatéki tárgyaláson a nagyszülők - akik az ingatlant lányuknak, az örökhagyónak ajándékozták – bejelentették, hogy a szóban forgó ingatlan tekintetében ajándék visszakövetelése iránt pert indítottak. Előadták, hogy abban reménykedtek, hogy lányuk idős korukban ápolja őket, gondoskodik róluk, ez azonban lányuk halálával meghiúsult. Hivatkoztak továbbá arra, hogy különféle egészségügyi problémáik és anyagi nehézségeik miatt megélhetésük veszélyeztetett, erre tekintettel visszakövetelik az ajándékot.

A kialakult bírói gyakorlat értelmében a visszakövetelés jogát a megajándékozott halála megszünteti. Az ő örökösei ugyanis már nem állnak olyan viszonyban az ajándékozóval, amely indokolttá tehetné a visszakövetelést.

ingatlanjog másolata.png

Fentieken túl a bíróság megállapította, hogy az ajándékot visszakövetelő nagyszülők az édesanya nélkül maradt unokájuk érdekeit nem vették figyelembe (hiszen az unoka is az ajándék ingatlanban lakott), ezért a társadalmi felfogás szerint sem indokolt a visszakövetelés.

Szólj hozzá!

Címkék: ingatlan bíróság szerződés ajándék tulajdon ajándékozás bírói gyakorlat megajándékozott ajándékozási szerződéssel

Ezért vagy képtelen eladni a lakásod!

2012.11.26. 23:30 surgeon

A lakókörnyezet és az elhelyezkedés a legfőbb ingatlanvásárlási szempont, míg a lakás vagy ház belső jellemzői jóval kisebb befolyással bírnak a vételi döntésre. E tényezők - mivel befolyásolják a keresletet - természetesen az ingatlanárakat is alapvetően meghatározzák. A vevők egy részénél - akik kis összegből próbálják lakhatásukat megoldani - ugyanakkor gyakorlatilag semmilyen tényező nem szempont, csak a négyzetméterár.

A lakókörnyezet és az elhelyezkedés bír a legnagyobb befolyással az ingatlanvásárlási döntésekre - derül ki az OTP Ingatlanpont frissen elvégzett felméréséből. Ezzel szemben a belső jellemzők, adottságok jóval kevésbé jönnek szóba szempontként a vevők számára - teszi hozzá a felmérés. A külső és a belső tényezőcsoportok egymáshoz viszonyított súlya nagyjából kettő az egyhez. E tényezők - mivel meghatározzák a keresletet - természetesen az ingatlanárakat is befolyásolják; ennek mértékét mutatja, hogy egyedül a lakókörnyezet 40 százalékos árkülönbséget is képes generálni az egyébként hasonló paraméterű ingatlanok között.

"Jelentős befolyásoló erővel bír a keresletre és az árakra, hogy az ingatlan a település melyik részén fekszik. Fontos az infrastruktúra, a közlekedés, valamint, hogy milyen fejlesztések várhatóak a közeljövőben" - mondja Kosztolánczy György, az OTP Ingatlanpont ügyvezető igazgatója. E tényezők pozitív hatása ugyanakkor nem csupán az árakban, hanem az ingatlanok forgási sebességében is lemérhető. "Egy rendezett, frekventált környéken jóval gyorsabban lehet eladni az ingatlanokat, az ebben megnyilvánuló különbség akár hónapokban is mérhető" - húzza alá Kosztolánczy György.

logo másolata.jpgA felmérés szerint léteznek olyan tényezők, amelyek bizonyos vásárlók számára vonzóak, míg mások számára inkább negatívumként jelentkezhetnek. Ilyen például a tömegközlekedés közelsége, ami az egyik oldalról nézve nagy előnyt jelenthet az ingatlan megközelíthetősége szempontjából, azonban az ezzel járó nagyobb zajterhelés sokaknak kizáró ok lehet az ingatlanvásárlásnál.

Ami az ingatlan belső jellemzőit illeti, az egyik döntő szempont a méret, a másik a műszaki tartalom. "Érezhető trend, hogy megnőtt a kereslet a gazdaságosan fenntartható, jó elosztású ingatlanok iránt, a túlméretezett, gazdaságtalan házakkal, lakásokkal szemben. A családi házak piacát vizsgálva a vevők előnyben részesítik a szigetelt és korszerűsített ingatlanokat, jelzi ezt, hogy egyes vidéki városokban ma már csak a »panelprogramos« lakótelepi lakások iránt van kereslet" - mondja az ügyvezető igazgató.

A műszaki állapoton és az energetikai színvonalon kívül a lakás belső elosztása, illetve a tisztasága is jelentős szerepet játszik a kereslet alakulásában. Utóbbit jelzi, hogy minimális beruházással, például egy tisztasági festéssel, az ablakok, faszerkezetek, konyhabútorok felületének kezelésével, vagy éppen a vakolati hibák kijavításával akár érzékelhetően megnőhet az ingatlan iránti érdeklődés, ami gyorsabb értékesítést eredményezhet.

ingatlanjog másolata.png

Az ingatlan eladhatóságát befolyásoló további tényező lehet az épület homlokzata és a közös helyiségek állapota. Egy panellakás vagy társasház esetében például alapvető fontosságú a lépcsőház állapota, illetve a lift használhatósága. Fontos látni azt is, hogy nehezebben értékesíthető az ingatlan, ha olyan üzleti tevékenység van a közelben, amely zavaró hatással lehet a lakókra - például szórakozóhely, kocsma, játékterem. Ellenben gyakran előfordul, hogy a közös költség minimalizálása érdekében a vevők olyan ingatlan mellett döntenek, ahol a társasház aljában kiadott üzlethelyiségek kitermelik a ház fenntartását. Szintén jelentősen befolyásolhatja a keresletet, hogy mennyire rendezett adott ingatlan jogi helyzete, például egyértelműek-e a tulajdoni viszonyok, tehermentes-e az ingatlan. Illetve nem első számú otthonnak szánt ingatlan esetében szempont lehet annak befektetési potenciálja is, például, hogy mennyire könnyen lehet kiadni - derül ki a felméréséből.

A vevők egy jelentős részénél ugyanakkor gyakorlatilag semmilyen tényező nem szempont az említettek közül. Ők azok, akiknek minimális forrás áll a rendelkezésére, így kénytelenek az ingatlanvásárlást szigorúan csak a pénztárcájukhoz szabni. "Például egy 6 millió forinttal rendelkező budapesti kereső a lakókörnyezetet, vagy éppen a belső adottságokat nem tudja figyelembe venni. Ők a lakhatásukat próbálják valahogyan megoldani, két szempontot néznek, az árat, illetve az ingatlan alapterületét. Azaz elmondható, hogy e réteg a négyzetméterár alapján hozza meg döntését" - hívja fel a figyelmet Kosztolánczy György.

Forrás: penzcentrum.hu

Szólj hozzá!

Plázastop

2012.11.19. 17:37 surgeon

A nemzetgazdasági miniszter november elejéig 51 boltépítést mentesített a plázastopos szabályozás jelentette tiltás alól, 55 kérelemre azonban nemet mondott. Az engedélyezett építkezések összesen 271 ezer négyzetméternyi beruházást jelentenek – derül ki a nemzetgazdasági tárca adataiból. Hatvanezer négyzetméteres fejlesztés és öt autókereskedés bővítése is átment a főleg környezetvédelmi szempontúnak mondott vizsgán, de ezer négyzetméteresnél kisebb építkezések is elakadtak. A fővárosban hat olyan kerület van, ahol minden építési kérelem átment, vidéken Nyíregyháza tűnik az új magyar kereskedelmi centrumnak.

A plázastop bevezetése óta több mint százszor kérték idén november elejéig az agrár- és a nemzetgazdasági tárca tagjaiból álló szakmai bizottságot, hogy javasolja a kereskedelemért felelős Matolcsy György nemzetgazdasági miniszternek: adjon felmentést a boltépítési tiltás alól. Az NGM által lapunknak kiadott adatokból kiderül, hogy a miniszter november 6-ig összesen 106 ügyben döntött, ezek közül 51 beruházás kapott zöld utat, 55 kérelmet viszont hiába adtak be.

Az engedélyt kapott építkezési kérelmek alapján 271 ezer négyzetméteren kezdődhet boltépítés, illetve üzletátalakítás, -bővítés. Az elutasított 55 kérelem összesen 344 ezer négyzetméternyi építkezésre szólt, ám ez nem azt jelenti, hogy biztosan ennyi építkezés is indult volna, számításaink szerint nagyjából 264 ezer négyzetméternyi beruházás, tehát a kezdeményezetteknek kicsivel kevesebb, mint fele akadt fenn a szűrőn.

Lidl, Penny, Metro: nem

Ennek az az oka, hogy egyes cégek többször is megpróbáltak engedélyt kapni egy építkezésre. A Lidl Magyarország Bt. például 27 kérelmet adott be, minden alkalommal kudarccal járt a jellemzően 1300 és 2800 négyzetméter körülire tervezett boltjaival.

Nemcsak a Lidl járt pórul azonban az egyedi elbírálással. Az S+R Projekt Fejlesztési Kft. három Penny Market-építés kérelmét nyújtott be, mindháromszor bukott. Szintén visszautasították a Tesco két – egy ötezer és egy tízezer négyzetméteres – boltjának építését Érden és Szentendrén, de nem volt eredményes a Metro egyetlen, keszthelyi próbálkozása sem.

ingatlanjogaszblog.png

A Lidlhez hasonlóan a Magnum Hungária is többször próbálkozott. A 62 ezer négyzetméteresnek megálmodott kecskeméti beruházására előbb márciusban, aztán júliusban adtak be kérelmet, másodszor is hiába. Ez egyébként azon kevés esetek egyike volt, amikor tényleg indokoltnak tűnt a plázastop kifejezés használata: a kérelmek jellemzően tizedekkora területre vonatkoztak. A  megakadályozott beruházások átlagos területe 6273 négyzetméter lett volna, alig nagyobb az engedélyezettek 5313 négyzetméteres átlagánál.

Figyelemreméltó ugyanakkor, hogy nem volt zavaró szempont a fokozott környezetterhelés akkor, amikor autós vállalkozások kérelmére mondtak igen: a Bárdi Autó Zrt. három városban, Nyíregyházán, Pécsen és Szegeden kapott engedélyt összesen 2500 négyzetméternyi bővítésre, többek között várhatóan forgalomnövekedést okozó regionális raktár, valamint logisztikai bázis építésére (két további autós vállalkozás is kapott bővítési engedélyt). A debreceni székhelyű Divinus Ingatlanbefektetési Alap Budaörsre tervezett szolgáltatóháza viszont annak ellenére nem kapott felmentést a plázastop alól, hogy az építkezésnek a Közép-Duna-völgyi Környezetvédelmi, Természetvédelmi és Vízügyi Felügyelőség határozata (pdf) szerint „jelentős környezeti hatása nincs”.

A várható fokozott környezetterhelés mellett az elutasítások indokaként gyakran szereplő szempont az, hogy a környék kiskereskedelmi infrastruktúrája már kiépült. Ez azonban nem volt zavaró például akkor, amikor Matolcsy György jóváhagyta például az Alpha és Béta Tower Kft.-k építkezését a főváros XIII. kerületében, a Váci út és Róbert Károly körút már eddig is forgalmas és jól kiépített infrastruktúrájú térségében. A moratórium alól felmentett nagy méretű fővárosi beruházásoknál általában városrendezési indokokkal magyarázták a jóváhagyást, ilyen indokkal építkezhet az Etele téren, a négyes metró majdani végállomásánál a Futureal-érdekeltségű Elete Kft., illetve építheti meg a Bosnyák tér átalakításának részeként a lengyel Echo Investment a Mundót.

Újpest, Kőbánya nem, Belváros igen

Az NGM által közölt adatokból az is kiderül: az engedélyezett beruházások többsége nem építkezés, hanem bővítés (persze a legnagyobb területűek út építésű ingatlanok lesznek). A jóváhagyott 51 fejlesztésből 28 helyszínen bővítés lesz, és csak 23 helyen készül új épület. Az elutasított beruházások mindegyike új építkezést jelentett volna.

Érdekes kérdés, hogy a plázastop alóli felmentéseknél vagy elutasításoknál erős helyi – települési vagy a fővárosban kerületi – lobbit mennyire lehet felfedezni. Az látszik a listából, hogy agglomerációs településen nem volt könnyű felmentést kapni: egyetlen kérelmet sem fogadtak el, egy szigetszentmiklósi beruházásét, miközben tizenkét kérelmet – és még két további Pest megyeit – visszautasítottak.

Budapestnek tíz kerületében összesen 14 beruházás mentesült a plázastop alól, nyolc kerületben 16 kérelem viszont elbukott. Négy olyan kerület van, amely mindkét csoportba tartozik: a XI., a XIII., a XIV. és a XX. kerület, ahol volt engedélyezett és elutasított felmentési kérelem is. A II., a III., az V:, a VI., a XV. és a XXI. kerületbe beadott kérelmek mindegyike, összesen kilenc, átment a szűrőn, míg a IV., a X., a XVI. és a XIX. kerületre beadott öt engedély mindegyike elbukott.

Az összes elutasított beruházásnak egyébként több mint egyharmada valósult volna meg Budapesten vagy az agglomerációjában. Az engedélyezetteknek negyede volt budapesti, agglomerációs fejlesztés, mint írtuk, egy van köztük. A vidéki helyek közül Nyíregyházának volt a legnagyobb szüksége boltokra: összesen hat engedélyt kaptak a városba tervezett beruházások; Győrbe és Szegedre hármat-hármat adtak ki – utóbbiba egyet külterületre, egyet a dorozsmai városrészre. Pécsre és Debrecenbe kettőt-kettőt, Miskolcra és még huszonegy további településre egyet.

Nyíregyháza az elutasítások listáján is az élen van, Budaörssel holtversenyben: négy-négy ide tervezett beruházás kérelmét dobták vissza. Szeged és Balatonalmádi három-hárommal következik, majd jön Debrecen és Kecskemét kettő-kettővel (a többszöröződést sokszor itt is a Lidl többször próbálkozása magyarázza). Miskolcra és Pécsre tervezett építkezésre nem mondtak nemet – derül ki az adatokból. A balatoni térség kereskedelmi infrastruktúrája láthatóan úgy jó, ahogy van: kevés építési szándék volt, azt is mind visszautasították, míg a leginkább is váráról ismert hevesi település, Sirok érdekes módon mindkét listára felkerült.

Forrás: Index

http://index.hu/gazdasag/2012/11/19/plazastop/

Szólj hozzá!

Címkék: pláza főváros beruházás fővárosi nemzetgazdasági miniszter plázastop engedélyt

Közös tulajdon megszüntetése

2012.11.15. 00:06 surgeon

A következő bejegyzésben a közös tulajdon megszüntetését dolgozta fel kollégánk egy közelmúltban megtörtént jogeset alapján!A bíróság egy közös tulajdon megszüntetésében hozott ítélete:

Két testvér 3 ingatlant örökölt, közös tulajdon jött létre. Az egyik ingatlant kizárólag az egyik testvér lakta, aki egy idő után olyan helyzetben került, hogy a lakás közüzemi díjait nem tudta fizetni és jelentős hátraléka keletkezett, ezért – a közös tulajdon miatt - mindkét testvérrel szemben végrehajtási eljárás indult.

A másik testvér korábban többször kérte a közös tulajdon megszüntetését, de a hátralékkal rendelkező testvér ezt méltánytalannak érezte személyi és jövedelmi viszonyai miatt, hiszen amíg a közös tulajdon fennmarad, a közüzemi díjak megfizetése a tulajdonos társakat egyenlő arányban terhelik. A szóban forgó ingatlant hamarosan közösen értékesítették, a többi örökölt ingatlanra a közös tulajdon megszüntetését kérte a bíróságtól a másik testvér.

logo másolata.jpg

A bíróság ítélete szerint: a közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs követelheti, a közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani, ha ez nem lehetséges, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között felosztani. A közüzemi hátralékkal rendelkező testvér által lakott ingatlant a felek közösen értékesítették, így erről a bíróságnak nem kellett rendelkeznie. A többi ingatlan megosztására természetben volt lehetőség.

A bíróság a jogszabálynak megfelelően megszüntette a közös tulajdont az egyik testvér kérelmére, de méltányolta a másik testvér anyagi helyzetét is.

Készítette: dr. Sass Rita

 

Szólj hozzá!

Címkék: ingatlan bíróság közös tulajdon közös tulajdon megszüntetése

Ingatlan adásvételi szerződés érvénytelensége

2012.11.06. 21:30 surgeon

A budapesti helyi bíróság egyik ítélete rámutat egy ingatlan adásvételi szerződés alaki hibájára és ezzel összefüggésben annak érvénytelenségére:

Felperesek kiskorú (17 éves) gyermekük nevére megvásároltak egy ingatlant, melyen maguknak holtig tartó haszonélvezetet kötöttek ki.

Pár év múlva az ingatlant eladták, az adásvételi szerződést kiskorú helyett egyik szülője írta csak alá, azon ügyvédi ellenjegyzés, illetve gyámhatósági jóváhagyás nem szerepelt. Vevők tulajdonjoga nem került átvezetésre az ingatlan-nyilvántartásban.

10 év múlva az eladók szóban forgó ingatlan kiürítésére szólították fel vevőket arra hivatkozással, hogy érvénytelen okirat alapján jogellenesen birtokolják az ingatlant (az ingatlan-nyilvántartásban továbbra is kiskorú van bejegyezve tulajdonosként).

Vevők szerint az adásvételi szerződés érvényesen létrejött.

A bíróság megállapítása a következő volt:

Kiskorú tulajdonában lévő ingatlan tulajdonjogának átruházásához a gyámhatóság jóváhagyása szükséges, továbbá kiskorú gyermek vagyonának kezelésére a szülők, mint törvényes képviselők együttesen jogosultak. Tekintettel arra, hogy kiskorú helyett csak egyik törvényes képviselő írta alá a szerződést, így kiskorú nem tett érvényesen eladásra vonatkozó jognyilatkozatot.(hiányzik a szerződési akarat kinyilvánítása, melyet a bíróság utólag nem pótolhat)

Mindezek alapján a szerződés alaki hiba miatt érvényesen nem jött létre, így vevők tulajdonjog bejegyzésre irányuló jogot nem alapíthatnak.

Az eset tanulsága: érvényes ingatlan adásvételi szerződés létrejöttéhez ügyvédi ellenjegyzés szükséges, a jogi képviselő tájékoztat a szerződés alaki és tartalmi feltételeiről, továbbá egyes jogok és tények ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének fontosságáról.

Készítette: dr. Sass Rita

Szólj hozzá!

Címkék: ingatlan szerződés adásvételi ügyvédi ellenjegyzés